LA LEY DE ARRENDAMIENTO

La semana pasada, La asamblea Nacional aprobó en su primera discusión la “Ley para la Regularización y el control de los arrendamientos de las Viviendas”, como respuesta al grave problema habitacional que tenemos en el país.

En este análisis nos centraremos en tres puntos, que a nuestro parecer, tiene graves consecuencias económicas: el control del valor y respectivo precio del inmueble, el control del canon de arrendamiento, y la libertad de contrato.

En primer lugar, el proyecto de ley establece una fórmula para calcular el valor del inmueble, en la cual se contempla: i) el valor real del inmueble, que esta en función desvalor del m2 de construcción, el cual a su vez será fijado por la superintendencia; ii) el valor de reposición del inmueble, es decir lo que nos costaría, según precio de mercado, comprar el inmueble; los años de antigüedad del inmueble y su ¿vida útil? y, iii) el valor del terreno.

Basándonos en la fórmula planteada realizamos un pequeño ejercicio para una casa ubicada en el municipio Zamora del Estado Miranda (zona de fuerte emigración de la clase media caraqueña), con las siguientes características: casa de 78 m2 de construcción y 90 m2, de 10 años de construcción en muy buen estado, para el valor real se han tomado los precios establecidos por la municipalidad para el pago del derecho de frente, 2736 Bs./m2 y 634 Bs./m2 para la construcción y terreno respectivamente. Para la vida útil de un inmueble, se ha establecido de 50 años, tiempo, más o menos, que puede transcurrir entre la compra de una vivienda nueva y la muerte natural del comprador. Finalmente para el precio de reposición se ha tomado el precio d Veneta promedio ofrecido (Bs. 530.000) en los distintos avisos clasificados que se pueden consultar en las páginas web

Los resultados obtenidos fueron de: Bs. 253.497 y Bs. 211 (1% anual / 12) de valor del inmueble y de canon mensual de arrendamiento respectivamente. Como se puede ver claramente estos valores son muy inferiores a los del merado. Claro la clave está en el valor real del inmueble que esta a la discreción de un organismo, aunque se vista con traje de una formula reglamentaria. La consecuencia será la eliminación o eliminación, por parte del sector privado (conformado por todas aquellas personas que con un gran esfuerzo han adquirido una segunda vivienda para obtener una renta que complete su sueldo o más grave que complete su pensión de vejez) de la oferta de viviendas para alquiler. Otra consecuencia, más grave aún, es la desobediencia de la ley y el surgimiento de un mercado informal, en el cual no se realice ningún contrato por escrito, lo que traería como consecuencia desalojos o la solución de controversias con métodos violentos.

Con una economía inflacionaria, como es la venezolana, en la cual los precios aumentan en promedio un 20% anual, parece totalmente inapropiado fijar cánones de arrendamientos, que van desde el 1% anual, para los inmuebles cuyo valor es menor o igual a 4200 unidades tributarias (U.T.) y el 4% anual para los inmuebles cuyo valor superen los 12.500 U.T.

Supongamos que al momento de jubilares una persona percibe una cantidad de dinero que le permitiría adquirir una vivienda para obtener una renta mensual que le permitiría completar su jubilación o abrir una cuenta en una institución financiera con el mismo fin. De acuerdo al Banco Central de Venezuela, la tasa promedio de los certificados de ahorro para la semana que finalizó el 21 de octubre del presente año fue de 12,61% anual. En otras palabras, si nuestro trabajador compra la vivienda obtendrá un 1% y si lo coloca en el banco, obtendrá 12,61% anual ¿Cuál cree usted amigo lector que es la decisión correcta que debe tomar: comprar la vivienda o abrir una cuenta en el banco. Pero a pesar de esto, ambas decisiones están equivocadas. Con una inflación del 20% anual, el alquiler de la vivienda representa una pérdida anual del 19% (20 – 1) del valor de la vivienda. Y del 7,39 % (20 - 12,61) del valor de nuestro ahorros en el banco. Aquí la cuestión es preguntarse ¿Cuál es la inversión que me genera una menor pérdida?. En estos momentos, cualquier inversión que me reporte una renta menor al 20% anual es inadecuada. Debemos buscar una inversión que preserve su valor, es decir superior al 20%.

Para terminar este análisis, debemos comentar la violación de la libertad de contrato que representa esta Ley. Las condiciones contractuales son potestad únicamente de las partes. El Estado, a través del poder judicial, debe intervenir solamente en la resolución de las controversias. Por lo tanto, solamente nos queda decir, que la inflación y la especulación no se combaten mediante decretos y leyes. Solamente se pueden vencer atacando sus causas directas.