LA LEY DE ARRENDAMIENTO

La semana pasada, La asamblea Nacional aprobó en su primera discusión la “Ley para la Regularización y el control de los arrendamientos de las Viviendas”, como respuesta al grave problema habitacional que tenemos en el país.

En este análisis nos centraremos en tres puntos, que a nuestro parecer, tiene graves consecuencias económicas: el control del valor y respectivo precio del inmueble, el control del canon de arrendamiento, y la libertad de contrato.

En primer lugar, el proyecto de ley establece una fórmula para calcular el valor del inmueble, en la cual se contempla: i) el valor real del inmueble, que esta en función desvalor del m2 de construcción, el cual a su vez será fijado por la superintendencia; ii) el valor de reposición del inmueble, es decir lo que nos costaría, según precio de mercado, comprar el inmueble; los años de antigüedad del inmueble y su ¿vida útil? y, iii) el valor del terreno.

Basándonos en la fórmula planteada realizamos un pequeño ejercicio para una casa ubicada en el municipio Zamora del Estado Miranda (zona de fuerte emigración de la clase media caraqueña), con las siguientes características: casa de 78 m2 de construcción y 90 m2, de 10 años de construcción en muy buen estado, para el valor real se han tomado los precios establecidos por la municipalidad para el pago del derecho de frente, 2736 Bs./m2 y 634 Bs./m2 para la construcción y terreno respectivamente. Para la vida útil de un inmueble, se ha establecido de 50 años, tiempo, más o menos, que puede transcurrir entre la compra de una vivienda nueva y la muerte natural del comprador. Finalmente para el precio de reposición se ha tomado el precio d Veneta promedio ofrecido (Bs. 530.000) en los distintos avisos clasificados que se pueden consultar en las páginas web

Los resultados obtenidos fueron de: Bs. 253.497 y Bs. 211 (1% anual / 12) de valor del inmueble y de canon mensual de arrendamiento respectivamente. Como se puede ver claramente estos valores son muy inferiores a los del merado. Claro la clave está en el valor real del inmueble que esta a la discreción de un organismo, aunque se vista con traje de una formula reglamentaria. La consecuencia será la eliminación o eliminación, por parte del sector privado (conformado por todas aquellas personas que con un gran esfuerzo han adquirido una segunda vivienda para obtener una renta que complete su sueldo o más grave que complete su pensión de vejez) de la oferta de viviendas para alquiler. Otra consecuencia, más grave aún, es la desobediencia de la ley y el surgimiento de un mercado informal, en el cual no se realice ningún contrato por escrito, lo que traería como consecuencia desalojos o la solución de controversias con métodos violentos.

Con una economía inflacionaria, como es la venezolana, en la cual los precios aumentan en promedio un 20% anual, parece totalmente inapropiado fijar cánones de arrendamientos, que van desde el 1% anual, para los inmuebles cuyo valor es menor o igual a 4200 unidades tributarias (U.T.) y el 4% anual para los inmuebles cuyo valor superen los 12.500 U.T.

Supongamos que al momento de jubilares una persona percibe una cantidad de dinero que le permitiría adquirir una vivienda para obtener una renta mensual que le permitiría completar su jubilación o abrir una cuenta en una institución financiera con el mismo fin. De acuerdo al Banco Central de Venezuela, la tasa promedio de los certificados de ahorro para la semana que finalizó el 21 de octubre del presente año fue de 12,61% anual. En otras palabras, si nuestro trabajador compra la vivienda obtendrá un 1% y si lo coloca en el banco, obtendrá 12,61% anual ¿Cuál cree usted amigo lector que es la decisión correcta que debe tomar: comprar la vivienda o abrir una cuenta en el banco. Pero a pesar de esto, ambas decisiones están equivocadas. Con una inflación del 20% anual, el alquiler de la vivienda representa una pérdida anual del 19% (20 – 1) del valor de la vivienda. Y del 7,39 % (20 - 12,61) del valor de nuestro ahorros en el banco. Aquí la cuestión es preguntarse ¿Cuál es la inversión que me genera una menor pérdida?. En estos momentos, cualquier inversión que me reporte una renta menor al 20% anual es inadecuada. Debemos buscar una inversión que preserve su valor, es decir superior al 20%.

Para terminar este análisis, debemos comentar la violación de la libertad de contrato que representa esta Ley. Las condiciones contractuales son potestad únicamente de las partes. El Estado, a través del poder judicial, debe intervenir solamente en la resolución de las controversias. Por lo tanto, solamente nos queda decir, que la inflación y la especulación no se combaten mediante decretos y leyes. Solamente se pueden vencer atacando sus causas directas.

¿CAPITALISMO DE ESTADO?

En los últimos años se ha utilizado la expresión “capitalismo de Estado” para designar el régimen económico-político que esta viviendo Venezuela. Sin embargo, nos parece que es una mala utilización conceptual, que está muy lejos de caracterizarlo adecuadamente.

La Real Academia Española, en su Diccionario de la Lengua Española, define como capitalismo: “Régimen económico fundado en el predominio del capital, como elemento de producción y generador de riqueza” (1992: p400). Igualmente, el capital es definido como: “Elemento o factor de producción constituido por inmuebles, maquinaria o instalaciones de cualquier género, que, en colaboración con otros factores, se destina con carácter permanente a la obtención de un producto” (idem).

De la definición anterior, se desprende que el capitalismo es un término utilizado para desinar un régimen productivo, sin ninguna connotación moral o distributiva de la riqueza, simplemente significa que si se utilizan los bienes de capital, sobre los otros factores (tierra y trabajo) para producir un bien, estamos hablando de capitalismo.

Si detallamos el discurso oficial, veos que este se centra, en la utilización intensiva del factor trabajo y en la distribución de la riqueza, temas que no están contemplados en la definición dada. Por lo tanto, ajustándonos a ella, sería imposible definir el actual régimen económico de capitalista.

Más contundente es la definición dada por María Teresa Romero y Aníbal Romero en su “Diccionario de Política: ”En forma genérica y amplia, se entiende por capitalismo el sistema socioeconómico organizado en torno a un mercado y con base en dos principios esenciales: el derecho de propiedad privada y la libertad de contrato”. (PANAPO, 2005: p37)

De esta definición destacaremos tres puntos: i) mercado; ii) propiedad privada y iii) libertad de contrato.

i) El capitalismo se apoya en la llamada economía de mercado, el cual se caracteriza, entre otras, por la transparencia, la libertad de entrada y salida de los factores productivos y el precio como regulador del mismo. Desde hace 8 años existe una regulación del tipo de cambio (pecio de las divisas expresada en bolívares) y regulaciones en el precio de venta de una variedad creciente de bienes y servicios (agravada por la entrada en vigencia de la ley de costos y precios justos) que impiden el desarrollo normal del mercado. Igualmente el principal producto de exportación de Venezuela (el petróleo) fija su precio de venta apoyado en un sistema oligopólico (el Cartel) que nunca se permitiría dentro del territorio nacional.

ii) La propiedad privada es uno de los fundamentos del capitalismo y su definición se basa en tres principios: libertad de compra, disfrute y disposición. En la actualidad hay serios intentos de eliminar la tercera, la disposición.

iii) La Ley de Arrendamiento; de costos y precios justos; la inamovilidad laboral, etc., condicionan y restringen la libertad de contratos.

Por lo antes expuesto (sin juzgar la parte ética, ni hacer afirmaciones sobre que tipo de régimen es mejor, ya que está fuera del alcance de este análisis) el actual régimen no se puede caracterizar como capitalista y menos de capitalismo de Estado.

LA ZONA DE LIBRE COMERCIO

El pasado 12 de octubre del presente año, la Cámara de Representantes del Congreso de los Estados Unidos, aprobó tres “Tratados de Libre Comercio” con igual número de países: Panamá, Colombia y Corea del Sur. (El Universal). El siguiente paso es la aprobación por parte del Senado.

¿Por qué los países, pactan este tipo de tratados? Antes de responder a esta pregunta debemos precisar algunos conceptos. La Convención de Viena sobre el derecho de los tratados (1969), establece que se entiende por un "tratado" un acuerdo internacional celebrado por escrito entre Estados y regido por el derecho internacional, ya conste en un instrumento único o en dos o más instrumentos conexos y cualquiera que sea su denominación particular. Es decir es un acto formal, regido por las leyes internacionales y por lo tanto en el caso de nuestro país, de acuerdo a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), artículo 153: “las normas que se adopten en el marco de los acuerdos de integración serán considerados parte integrante del ordenamiento legal vigente y de aplicación directa y preferente a la legislación interna.”

El economista húngaro, Bela Balassa (1928-1991), en su libro “Teoría de la Integración Económica” señala que la Integración Económica es un proceso constituido por 5 etapas: La Zona de Libre Comercio, La Unión Aduanera, El Mercado Común, La Unión Económica y la Comunidad Económica.

La primera fase, la “Zona de Libre Comercio” consiste en que dos o más países acuerdan eliminar total o parcialmente, los aranceles, permiso, cuotas, etc. de los bienes y servicios producidos por uno de los países firmantes para que circulen libremente en el territorio de cualquiera de los países firmantes del tratado (Universidad de los Trabajadores de América Latina, UTAL).

La creación de una “Zona de Libre Comercio”, tiene el objetivo principal de aprovechar la ventajas de “la economía de escala” mediante el incremento de la demanda. (la ampliación del mercado –al poder venderle a un número mayor de consumidores- permitiría reducir el costo promedio o por unidad de los bienes y servicios)

Igualmente se puede mencionar que otros beneficios que se pueden lograr, son: incrementar las oportunidades de inversión, proporcionar protección adecuada a los derechos de propiedad intelectual, establecer procedimientos efectivos para la aplicación del tratado y la solución de controversias, y, el fomento de la cooperación bilateral, regional o multilateral de los países participantes.

El principal aspecto negativo de la zona de libre comercio que podemos señalar es su carácter discriminatorio. Por ejemplo, supongamos que tenemos tres países: C, E y V. Si el país C mantiene los aranceles aduanero para las importaciones desde el país V, mientras esta aboliendo los aranceles para las importaciones desde el país E, causando un efecto de reducción del comercio entre C y V, (la importaciones desde V experimentan un encarecimiento relativo) y, un aumento del comercio entre C y E ( la importaciones desde E se abaratan relativamente, por lo tanto C preferirá comprarle a E y no a V)

UN PLAN NACIONAL DE EDUCACION

En momentos en que Venezuela ha entrado en la cuenta regresiva de un nuevo ejercicio democrático para elegir el presidente que nos guiará durante el lapso 2013 – 2019. Queremos hacer una pequeña y modesta contribución con algunas ideas sobre un tema que me ha apasionado durante los últimos años: la educación y el desarrollo económico.

En primer lugar debemos dejar en claro que sin un plan nacional de educación donde quede claramente establecido el país que queremos ser, la misión de ser un país “desarrollado”, es tarea muy difícil de lograr.

¿Queremos ser un país petrolero o energético? ¿queremos producir bienes terminados? ¿queremos producir y exportar bienes y servicios de alta tecnología?.Debemos definirlo y establecer el plan necesario para lograrlo.

Por ejemplo, si decidimos ser un país petrolero. El plan debe contemplar la preparación de la más alta preparación del recurso humano. Se debe establecer la formación de lo ingenieros y de lo técnicos medios que lleven la producción del crudo; a la gente de finanzas, mercadeo y comercialización; al personal diplomático que establezca las relaciones comerciales y así sucesivamente. Es decir el país debe contar con los mejores capacitados, hombres y mujeres consientes de la meta a seguir.

Lo importante no es educar por educar, sino para que educar. El plan debe tener el consenso general de la nación (incluyendo el sector privado) y establecer la responsabilidad de cada quien. La planificación debe ser encargada al más alto nivel, el Ministerio de Educación y su ejecución a los estados y municipios, ya que a nuestro entender la educación debe ser descentralizada, siempre enmarcada en el plan.

La educación básica debe estar a cargo de una administración municipal preparada para tal fin. ¿Por qué, el municipio? Veamos por ejemplo el caso del Estado Miranda, el más cercano al poder. Una escuela ubicada en Cúpira, en la frontera oriental del estado. Está aproximadamente a tres horas de la capital, caracas, y, a cinco de la capital de estado, Los Teques. ¿no es más fácil para lo profesores, padres y alumnos resolver sus problemas en el municipio? ¿no es más directo aplicar la contraloría social por personas que tienen contacto diario con la escuela del sector?

Cuenta una leyenda, que un caminante griego que estaba un poco confundido del camino a tomar, le preguntó a una persona que estaba sentada a la orilla del camino, como se llegaba al templo de Zeus. El hombre le respondió que el camino más directo es dando el primer paso. Si uno sabe donde quiere ir, sólo hay dar el primer paso. Si no sabemos a donde queremos llegar, no importa lo que hagamos, nunca llegaremos.

FORMANDO CAPACIDADES DE GOBIERNO

¿En que se diferencia un buen gobierno, de uno malo? El escritor venezolano -apureño para más detalle- y experto en planificación regional, Lic. Wilson Gallardo, nos responde a esta pregunta en su libro: “Formando Capacidades de Gobierno”. (GEDICO, Fundación para la Generación y Divulgación del Conocimiento, 2003).

“El gran problema de nuestro tiempo es la capacidad de gobierno (Carlos Matus, 1996) La mayoría de los problemas de la sociedad son derivados de ella: La pobreza, la calidad de la educación, el mal funcionamiento de los servicios públicos, los grandes desequilibrios en el desarrollo mundial, la falta de inteligencia social para afrontar problema y acercares al futuro, los malos gobiernos, la disminución de confianza en la democracia como un sistema político eficiente. Y lo es más aún gobernar e democracia, donde existen múltiples actores con racionalidades e intereses diferentes, que luchan por espacios de poder y control político (…) no importa el tamaño del Estado, en cualquier dimensión que se sitúe debe ser eficiente, desenvolverse con propiedad y asegurar por los medios disponibles que sus actuaciones estén dirigidas al logro del mayor bienestar posible para todo los ciudadanos”.

El lic. Gallardo, realiza un estudio profundo, racional y concienzudo, se pasea por los conceptos de : proyecto de gobierno, gobernalidad, globalización y sociedad del conocimiento entre otros, para determinar que la garantía para tener un buen gobierno es vital la formación de una burocracia con una formación sólida que les permita manejarse sobre tres grandes pilares: Las capacidades para el ejercicio de gobierno, las condiciones morales, virtudes o valores y las cualidades personales para conducir el gobierno.

EDUCACION, con letras mayúsculas, es lo que nos propone Gallardo, y para tal fin, propone la creación de una ”escuela de gobierno” para la “… formación de un grupo de profesionales multifuncionales y transdisciplinarios que puedan actuar en los niveles estratégicos e gobierno, en sus diversos ámbitos y alto impacto y aguda percepción en lo político, con esta opción se estaría creando un estrato tecnopolítico, definiéndose este como el estrato dende se combinan, conocimientos, destrezas técnicas, habilidades gerenciales y experticia política, gracias a esta estrategia se formará personal con una amplia visión sobre los asuntos de gobierno, con capacidades que les permitan conducir organizaciones, con valores sólidos que garanticen honestidad y solaridad social y con competencias gerenciales de alta calificación”.

Me quito el sombrero y presento mis respetos al Lic. Wilson Gallardo por esta interesante lectura que me suministró gratos momentos de aprendizaje. Y que se une a un coro de venezolanos –de los cuales me incluyo- que vienen advirtiendo sobre la necesidad de basar la futura política de desarrollo en un basto y serio plan educativo basado en los valores familiares y personales y, la preparación de una gerencia pública y privada que lleve al país al lugar que se merece.